Die degressive AfA: Die wichtigsten Fakten im Überblick
Die degressive AfA (Absetzung für Abnutzung) wurde im Frühjahr 2024 im Rahmen des Wachstumschancengesetzes verabschiedet. Sie erlaubt es Bauherren und Käufern, Teile ihrer Investition von der Steuer abzusetzen. Entscheidend für die Bewilligung der AfA ist nicht der Bauantrag, sondern der Baubeginn – und dieser liegt rückwirkend beim 1. Oktober 2023. Mit diesem Punkt und weiteren attraktiven Konditionen soll die degressive AfA einen Impuls für den Wohnungsbau in Deutschland geben.
Was in der neuen Verordnung enthalten ist und wie sie sich auf die Sonderabschreibung für Mietneubauten auswirkt, zeigen wir Ihnen in diesem Artikel.
Was ist die AfA überhaupt?
Die Abkürzung AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“. Diese bezieht sich auf den Wertverlust von Anlagevermögen, wie zum Beispiel Immobilien. So ist die AfA eine wichtige Kennzahl, wenn es um die finanzielle Planung rund um die Investition ins Eigenheim geht.
Die degressive AfA für Immobilien
Im Frühjahr 2024 trat die sogenannte degressive AfA in Kraft. Das Wort ‘degressiv’ kommt aus dem Französischen und bedeutet „abnehmend, sich stufenweise oder kontinuierlich vermindernd“ (Quelle: Duden). Über sechs Jahre hinweg können Bauherren und Käufer jeweils fünf Prozent pro Jahr abschreiben – ein attraktiver Vorteil, der den Bau von Wohngebäuden in Deutschland ankurbeln soll.
Im ersten Jahr können fünf Prozent der Investitionssumme abgeschrieben werden. In den folgenden fünf Jahren sind es dann jeweils fünf Prozent des Restwerts. Das bedeutet: Die Bemessungsgrundlage wird in jedem Jahr um den abgeschriebenen Prozentsatz verringert – degressiv, eben.
Der Clou: Für die Bewilligung ist nicht der Bauantrag entscheidend, sondern der Baubeginn. Dieser muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegen. So können auch Projekte, die bereits begonnen, aber noch nicht fertiggestellt sind, von der neuen Verordnung profitieren.
Verschiedene Regeln für Bauherren und Käufer
Der erste wichtige Punkt: Die degressive AfA gilt ausschließlich für Neubauten! Das kann entweder ein komplett neues Projekt sein oder ein im Jahr der Fertigstellung erworbenes Wohngebäude. Wichtig ist, dass in jedem Fall ein neues Gebäude entstehen muss. Die degressive AfA greift nicht bei Anbau, Aufstockung o.ä.
Bauherren können die Abschreibung ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung geltend machen. Zunächst anteilig für den Rest des Jahres, in den Folgejahren dann entsprechend für das ganze Kalenderjahr. Für Erwerber gilt das ab dem Zeitpunkt der Übergabe. Auch hier muss der rechtswirksame Vertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegen.
Bonus: Erhöhte Obergrenzen für die Sonderabschreibung bei Mietwohnungen
Vorteile gibt es nicht nur für diejenigen, die selbst in ihren Neubau ziehen möchten. Zusätzlich zur degressiven AfA können Bauherren und Käufer von der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau Gebrauch machen. Die Voraussetzung dafür ist, dass das Gebäude den Energiestandard EH40/QNG einhält, und auch hier neu gebaut oder im Jahr der Fertigstellung erworben wurde.
Mit dem Wachstumschancengesetz kamen hier attraktive Erhöhungen der Obergrenzen dazu. Bis zum 30. September 2029 liegt die Baukostenobergrenze bei 5.200 Euro pro m² (von 4.800 Euro pro m²), die Herstellungs- und Anschaffungskosten werden mit bis zu 4.000 Euro pro m² unterstützt (erhöht von 2.500 Euro pro m²).
Die degressive AfA ist eine tolle Initiative, um den Wohnungsmangel in Deutschland zu bekämpfen. Haben Sie Fragen oder Anliegen rund ums Thema (Ver-)Kauf und Vermietung? Dann melden Sie sich gern bei uns.
