Erbbaurecht: Definition, Vor- und Nachteile
Normalerweise erwirbt man mit dem Kauf einer Immobilie auch das Grundstück, auf dem sie steht. Mit dem Erbbaurecht kann der Kauf des Grundstücks jedoch umgangen werden. Erfahren Sie in diesem Artikel, was das Recht genau beinhaltet und welche Vor- bzw. Nachteile es für Geber und Nehmer bringt.
Was ist Erbbaurecht?
Grob gesagt beschreibt das Erbbaurecht das Recht, eine Immobilie auf dem Grundstück eines anderen zu bauen. Dafür setzen der Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber) und der Pachtnehmer (Erbbaurechtsnehmer) einen zeitlich begrenzten Vertrag auf, der bis zu 99 Jahre dauern kann. Zudem kann er vererbt, per Schenkung übertragen und beliebig oft verlängert werden. Gekündigt werden kann er jedoch vor Ablauf der Laufzeit nicht.
Dieser Vertrag erlaubt es dem Erbbaurechtsnehmer, eine Immobilie auf dem Grundstück zu bauen, sie zu vermieten oder sogar zu verkaufen. Dafür zahlt er dem Erbbaurechtsgeber einen monatlichen oder jährlichen Erbzins. Dieser beträgt meist zwischen vier und sechs Prozent des Grundstückswertes und kann alle drei Jahre angepasst werden.
Für den Grundbucheintrag bedeutet das, dass der Grundstückseigentümer weiterhin dort genannt wird. Im sogenannten Erbbau-Grundbuch wird der Erbbaurechtsnehmer notariell beurkundet eingetragen.
Wer kann Erbbaurechtsgeber werden?
So ziemlich jeder, der ein Grundstück besitzt, kann Erbbaurechtsgeber werden. Das können Privatpersonen sein, aber auch öffentliche Einrichtungen wie Kirchen und Gemeinden.
Grundsätzlich kann das Erbbaurecht auf Grundstücke jeder Nutzungsart gegeben werden. Zudem muss es nicht ausschließlich für privat genutzte Immobilien gelten: Genauso können unter dem Recht zum Beispiel Hotels, Sportplätze oder Schwimmbäder gebaut werden.
Und: Das Erbbaurecht kann auch nach dem Bau eines Gebäudes geltend gemacht werden. So kann der Besitz von Gebäude und Grundstück selbst zu einem späteren Zeitpunkt noch getrennt werden.
Rechte des Erbbaurechtsgebers
In den meisten Verträgen wird ein Mitspracherecht des Grundstückseigentümers festgelegt. So kann der Bauherr nicht ganz frei über die Bauarbeiten auf dem Grundstück entscheiden, der Eigentümer muss miteinbezogen werden. Zudem steht ihm ein Vorkaufsrecht für die Immobilie zu.
Was passiert nach Ablauf der Laufzeit?
Wird der Vertrag nicht verlängert und die Laufzeit endet, geht das Grundstück samt der gebauten Immobilie an den Erbbaurechtsgeber, also den Grundstückseigentümer zurück. Allerdings muss dieser eine Entschädigung an den Pachtnehmer zahlen. Sie muss mindestens 2/3 des zu dem Zeitpunkt aktuellen Gebäudewertes betragen.
In Ausnahmefällen – dem sogenannten Heimfall – kann der Grundstückseigentümer den Vertrag vorzeitig beenden. Das können zum Beispiel Vertragsverstöße von Seiten des Erbbaurechtsnehmers oder Eigenbedarf des Erbbaurechtsgebers sein.
Erbbaurecht: Vorteile für beide Seiten
Der größte Vorteil für den Erbbaurechtsnehmer ist der Wegfall der Grundstücksfinanzierung. Das bedeutet in der Regel auch ein niedrigeres Darlehen, wobei dieses natürlich in Relation zum Erbzins gesehen werden muss. Trotzdem erhöhen sich so die Chancen, dass der Traum eines Eigenheims in Erfüllung geht.
Wichtig ist jedoch zu wissen, dass die Grunderwerbsteuer trotzdem vom Erbbaurechtsnehmer zu tragen ist. Diese wird jedoch anders berechnet, da sie nicht wie bei einem üblichen Kauf auf eine einmalige Summe besteuert wird.
Für Erbbaurechtsgeber kann es eine langfristige Geldanlage sein. Dazu tut diese noch etwas Gutes, indem sie jemand anderem den ersten Schritt auf den Immobilienmarkt ermöglicht.
Das Erbbaurecht kann eine sinnvolle Einigung sein, denn für beide Parteien überwiegen die Vorteile. Dennoch sollten sich Erbbaurechtsgeber und -nehmer rechtlich absichern, um ein harmonisches und konfliktfreies Miteinander zu garantieren.
