Grundschuld löschen: Wann ist es sinnvoll, damit zu warten?
Wer eine Immobilienfinanzierung in Anspruch nimmt, der kommt automatisch mit der Grundschuld in Berührung. Sie wird ins Grundbuch eingetragen und gibt dem Kreditgeber Sicherheit. Doch was passiert, wenn die Darlehenssumme vollständig zurückgezahlt wurde? Erlischt die Grundschuld automatisch? Und wenn nicht: Lohnt es sich, sie bestehen zu lassen? Diese und weitere Fragen beantworten wir in diesem Artikel.
Was ist die Grundschuld?
In den meisten Fällen ist der Kauf einer Immobilie mit einer Finanzierung verbunden. Um sich im Falle einer Zahlungsunfähigkeit abzusichern, lässt der Kreditgeber – oft die Hausbank des Käufers – die Höhe des Darlehens notariell beim Grundbuchamt eintragen. Bis zur vollständigen Tilgung hat die Bank so das Grundpfandrecht. Das bedeutet: Der Eigentümer kann die Immobilie nicht ohne Zustimmung verkaufen, und bei Zahlungsunfähigkeit kann die Bank das Objekt zwangsversteigern.
Buchgrundschuld vs. Briefgrundschuld
Die Buchgrundschuld ist die gängige Grundschuld, die ins Grundbuch eingetragen wird. Bei der Briefgrundschuld wird zusätzlich noch ein Grundschuldbrief erstellt. Dieser kommt von der Bundesdruckerei und ist Urkunde und Wertpapier in einem. Ein großer Vorteil des Grundschuldbriefes ist die unkomplizierte Weitergabe an einen anderen Gläubiger. Das kann zum Beispiel bei einer Umschuldung helfen.
Was geschieht nach der vollständigen Tilgung?
Haben die Eigentümer ihr Darlehen komplett zurückgezahlt, erlischt die Grundschuld nicht automatisch. Der Kreditgeber muss die vollständige Tilgung mittels einer Löschungsbewilligung bescheinigen. Die Löschung aus dem Grundbuch muss wiederum von einem Notar veranlasst werden.
Doch lohnt sich das?
Zunächst einmal ist die Löschung der Grundschuld ein finanzieller Aufwand, da Notarkosten sowie Bearbeitungsgebühren anfallen. Diese müssen vollständig vom Eigentümer getragen werden. Die Notarkosten betragen in der Regel etwa 0,2 % der Darlehenssumme, die Bearbeitungsgebühren variieren.
Es gibt allerdings noch einen weiteren Grund, warum Sie die direkte Löschung überdenken sollten: Eine Grundschuld kann zu einem späteren Zeitpunkt als Kreditsicherheit reaktiviert werden. Nehmen Sie also ein weiteres Darlehen auf, zum Beispiel für Modernisierungsmaßnahmen, so können Sie die Immobilie erneut als Sicherheit verwenden.
Auch, wenn Sie die Grundschuld erst einmal bestehen lassen, ist die Ausstellung der Löschungsbewilligung sinnvoll. Sollten Sie sich zu einem späteren Zeitpunkt doch noch dazu entscheiden, die Löschung zu veranlassen, haben Sie das Dokument so schnell zur Hand.
Von fremder Grundschuld zur Eigentümergrundschuld
Sobald Sie die Darlehenssumme getilgt haben, wird aus der fremden Grundschuld eine Eigentümergrundschuld. Diese geht zugunsten des Eigentümers und er sichert sich damit den ersten Rang im Grundbuch. Das bedeutet: Möchte er später ein weiteres Darlehen aufnehmen, kann er die Grundschuld problemlos an den Kreditgeber abgeben. Oft wird das mit günstigeren Konditionen belohnt.
Ist eine Löschung überhaupt sinnvoll?
Nach der vollständigen Rückzahlung des Darlehens kann die Grundschuld im Grundbuch belassen werden, was dem Eigentümer die Flexibilität bietet, sie bei Bedarf erneut zu nutzen. Dies bringt für den Eigentümer keine Nachteile mit sich und reduziert gleichzeitig den bürokratischen Aufwand.
Im Falle eines Verkaufs der Immobilie wird im Rahmen der Übertragung des Eigentums der Notar bei der Bank anfragen, ob eine Restschuld vorliegt. Bestätigt die Bank, dass keine Restschuld mehr besteht, muss der Verkäufer eine Löschungsbewilligung als Nachweis vorlegen. Sollte dennoch eine Restschuld vorhanden sein, initiiert der Notar die notwendigen Schritte.
Ob Sie die Grundschuld löschen lassen oder nicht, hängt von Ihren individuellen Umständen ab. Sicher haben beide Seiten ihre Vor- und Nachteile. In den meisten Fällen lohnt es sich jedoch, die Grundschuld einfach bestehen zu lassen.
