Vermietete Wohnung übergeben: So geht‘s | Top Living Immobilien

So funktioniert die Übergabe einer Mietwohnung an den neuen Eigentümer

In den meisten Fällen wechselt bei einem Immobilien(ver)kauf nicht nur der Eigentümer, sondern auch der Besitzer. Sprich: Der alte Eigentümer zieht aus, der neue ein. Bei Mietobjekten ist dies jedoch nicht der Fall. Hier passiert der Wechsel vielmehr im Hintergrund. Doch wie funktioniert die Übergabe einer Mietwohnung und welche Auswirkungen hat der Vermieterwechsel auf den Mieter? Wir beantworten die fünf wichtigsten Fragen zu diesem Thema.

Was passiert mit dem Mietvertrag?

Der wichtigste Punkt zuerst: Der Kauf einer vermieteten Wohnung bricht die Miete nicht. Das bedeutet, dass der Käufer mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag eintritt. Dieser muss nicht verändert werden. Der neue Eigentümer erwirbt den Mietvertrag also sozusagen mit. Dazu zählen auch alle rechtlich festgelegten Punkte wie Mieterhöhungen, Kündigungsmodalitäten etc.

Wann findet die Übergabe des Objektes statt?

Die Übergabe findet in der Regel nach Eingang der Kaufpreiszahlung beim Verkäufer statt. Nach dem Beurkundungstermin setzt sich das Notariat innerhalb von etwa 6-8 Wochen mit dem Käufer in Verbindung, sodass dieser den Zahlungsprozess von seiner Seite aus anstoßen kann. Nach eingegangener Zahlung gibt der Verkäufer dem Notariat Bescheid und die Übergabe kann stattfinden.

Wie wird die Mietzahlung abgerechnet?

Gemeinsam mit dem Notariat versuchen wir immer, den Vermieterwechsel so reibungslos wie möglich zu gestalten. Daher findet dieser im Idealfall zum ersten Tag des Monats statt. Nehmen wir beispielsweise an, die Wohnung geht am 01. Dezember an den neuen Eigentümer über. Der Mieter zahlt seine Miete am 30. November noch an seinen bisherigen Vermieter, ab dem 31. Dezember geht die Miete dann an den neuen Eigentümer.

Im Hintergrund bedeutet das jedoch, dass der alte Eigentümer den Betrag am 01. Dezember an den neuen Eigentümer überweisen muss – schließlich steht diesem die Miete ab diesem Termin rechtlich zu. Geht das Objekt Mitte des Monats an den neuen Eigentümer über, zum Beispiel am 15. Dezember, so muss der alte Eigentümer dem neuen Eigentümer eine halbe Monatsmiete überweisen.

Welche Rolle spielt die Hausverwaltung?

Liegt die Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, zahlt jeder Eigentümer monatlich ein Hausgeld an die Hausverwaltung bzw. Eigentümergemeinschaft. Dieses Geld wird beispielsweise benutzt, wenn der Aufzug im Haus kaputt ist. Genau wie die Miete wird auch dieser Betrag auf den Tag abgerechnet. Die Haftung der Einzahlung wechselt am Tag der Objektübergabe.

Ein Beispiel: Eine Wohnung wird zum 01. Dezember übergeben. Am Anfang des nächsten Jahres erhält der neue Eigentümer die Jahresabrechnung. Für alle Sonderzahlungen, Gutschriften, Nachzahlungen o.ä. haftet der vorherige Eigentümer im Zeitraum vom 01. Januar bis 30. November. Der neue Eigentümer haftet im Zeitraum vom 01. Dezember bis zum 31. Dezember. Muss jeder Eigentümer beispielsweise 100 Euro pro Monat nachzahlen, so muss der vorherige Eigentümer für 11 Monate aufkommen, der neue Eigentümer lediglich für einen Monat.

Auch über diesen Punkt schließen der alte und neue Eigentümer sich kurz und wickeln die Formalitäten gemeinsam ab. Der alte Eigentümer hat keinen Anspruch auf das bereits eingezahlte Geld.

Muss der Mieter mit einbezogen werden?

Im Grunde genommen ist der Mieter bei der Übergabe der Mietwohnung außen vor. Alle rechtlichen Dinge werden zwischen dem alten und neuen Eigentümer besprochen, selbst der Mietvertrag bleibt – wie oben erwähnt – unberührt. Der einzige Punkt, bei dem der Mieter mit einbezogen werden muss, ist der Kautionsübergang. Denn es muss eine Regelung zur Kaution getroffen werden. Hier gibt es zwei Optionen: Der Verkäufer kann die Kaution entweder an den Käufer weitergeben, braucht dafür aber eine schriftliche Genehmigung des Mieters. Oder der Verkäufer zahlt die Kaution an den Mieter zurück und dieser leitet sie an den neuen Eigentümer weiter.

Alisha Leichsenring

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