Sondernutzungsrecht: Ein Leitfaden

Ein Sondernutzungsrecht findet man in Mehrfamilienhäusern, bei denen die Wohnungen verschiedenen Eigentümern gehören. Es gibt einem Eigentümer das Recht, bestimmte Flächen allein zu nutzen. Damit gehen jedoch auch einige Pflichten und Auflagen einher. Erfahren Sie hier, was das Sondernutzungsrecht ist, wie es festgelegt wird und welche Vorschriften es gibt.

Sondernutzungsrecht: Definition

In den meisten Mehrfamilienhäusern gibt es gemeinsame Nutzflächen, auf die jeder Wohnungseigentümer gleichermaßen Anspruch hat. Wird einem von ihnen die alleinige Nutzung einer bestimmten Fläche zugesprochen, spricht man vom Sondernutzungsrecht.

Das kann zum Beispiel die alleinige Nutzung eines Gartens, eines Kellers oder eines Dachbodens sein. Auch die alleinige Nutzung eines Stellplatzes für das eigene Fahrzeug fällt darunter. Letzteres darf sogar an Dritte vermietet werden; die Erträge stehen dann dem berechtigten Eigentümer allein zu.

Wie wird das Sondernutzungsrecht festgelegt?

In der sogenannten Teilungserklärung wird genau festgestellt, wem das Sondernutzungsrecht für welche Fläche(n) zugeteilt wird. Das Sondernutzungsrecht kann auch nachträglich begründet werden, sofern alle Miteigentümer zustimmen.

Möchte ein Eigentümer sein Sondernutzungsrecht abtreten, so kann er das mittels eines Verzichtvertrags tun. Auch diesem müssen alle Miteigentümer zustimmen, denn die Sondernutzfläche – und alle einhergehenden Pflichten – geht dann wieder in den Besitz aller Eigentümer über. Des Weiteren ist es möglich, das Sondernutzungsrecht an einen anderen Eigentümer zu übertragen.

Zudem empfiehlt es sich, das Sondernutzungsrecht ins Grundbuch eintragen zu lassen. So wird es bei einem eventuellen Wohnungsverkauf übertragen und gilt auch für den nächsten Immobilieneigentümer.

Welche Einschränkungen gibt es beim Sondernutzungsrecht?

Wer ein Sondernutzungsrecht bekommt, der erhält dieses ausschließlich ohne ein Recht auf bauliche Veränderungen. So dürfen Dachböden oder Kellerräume beispielsweise nicht umgebaut oder erweitert werden. Möchte ein Eigentümer bauliche Veränderungen jeglicher Art vornehmen, muss er die Zustimmung seiner Miteigentümer einholen. Temporäre Veränderungen, wie die Aufstellung eines Sandkastens oder Klettergerüsts im Garten, sind erlaubt.

Welche Pflichten hat der berechtigte Eigentümer?

Generell fallen sämtliche Reparaturen sowie die Instandhaltung, Reinigung und Bewirtschaftung der Sondernutzungsfläche(n) in die Pflichten des berechtigten Eigentümers. Das muss allerdings in der Teilungserklärung genau festgelegt werden. Passiert das nicht, müssen alle Miteigentümer für anfallende Kosten aufkommen.

Was passiert bei einem Verstoß?

Verstößt der Eigentümer, dem das Sondernutzungsrecht zusteht, gegen eine oder mehrere Auflagen, so können die Miteigentümer eine Unterlassung verlangen. Gleichzeitig darf der Berechtigte eine Entschädigung verlangen, wenn er an der Nutzung der Sondernutzungsfläche gehindert wird.

Ist Sondereigentum das Gleiche wie das Sondernutzungsrecht?

Nein. Wer das Sondernutzungsrecht für eine bestimmte Fläche hat, der hat den Anspruch, sie allein nutzen zu dürfen. Sie ist jedoch immer noch das gemeinsame Eigentum aller Miteigentümer. Erst, wenn jemand eine bestimmte Fläche als Sondereigentum kauft, gehört sie ihm. Dann fallen auch die Einschränkungen bezüglich der baulichen Veränderungen weg und der Eigentümer darf mit der Fläche machen, was er möchte.