Vorkaufsrecht: Alle wichtigen Infos

Soll eine Immobilie im Verkaufsfall an eine festgelegte Person gehen, so kann es sinnvoll sein, ein Vorkaufsrecht zu bestimmen. Dieses räumt der Person uneingeschränkt Vorrang beim Erwerb der Immobilie ein. Zwar kann das Vorkaufsrecht auch bei Gegenständen greifen, die keine Immobilie sind, doch für diesen Artikel fokussieren wir uns auf das Vorkaufsrecht in Bezug auf Häuser und Wohnungen. Lesen Sie weiter, um alle wichtigen Grundinformationen zum Thema Vorkaufsrecht zu erfahren.

Was ist Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht gibt einer Person das Recht, vor allen anderen Käufern Anspruch auf den Erwerb einer Immobilie zu erheben. Dabei gibt es vier Arten:

 

Das dingliche Vorkaufsrecht

Diese Art findet man ausschließlich bei Grundstücken und Immobilien. Um das dingliche Vorkaufsrecht geltend zu machen, muss es im Grundbuch eingetragen sein. Nur dann greift eine Verkaufssperre an andere Interessenten.

Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht

Beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht unterscheidet man zwischen unbeweglichen Gegenständen (z. B. Grundstücke) und beweglichen Gegenständen (z. B. Immobilien). Das Recht wird in diesem Fall vertraglich vereinbart, aber nicht ins Grundbuch eingetragen. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden. Mieter einer Immobilie können vom schuldrechtlichen Vorkaufsrecht Gebrauch machen, wenn sie selbst hohe Summen in die Renovierung oder Modernisierung der Immobilie gesteckt haben und diese später selbst erwerben möchten.

Das gesetzliche Vorkaufsrecht

Wenn beispielsweise ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft werden soll, haben die Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Eigentümer ist verpflichtet, die Mieter über den geplanten Verkauf zu informieren. Falls der Eigentümer bereits einen Kaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen hat, haben die Mieter das Recht, zu den Bedingungen dieses Kaufvertrags in den Vertrag einzusteigen.

Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht

Das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht gilt für Gemeinden. Diese können das Recht nutzen, um Bauprojekte wie Einkaufszentren oder Wohnungen auf einem bestimmten Grundstück umzusetzen. Wichtig dabei ist, dass das Projekt dem Gemeinwohl der Bürgerinnen und Bürger dienen muss. Ist ein öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht vorhanden, können Privatpersonen das betreffende Grundstück nicht erwerben, es sei denn, sie gehören zur Familie des Verkäufers. Gemeinden können ihr öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht auch abtreten, indem sie eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung (auch Negativzeugnis genannt) unterzeichnen.

Der Vorkaufsrechtvertrag

Möchte eine Partei einer anderen das Vorkaufsrecht für ihre Immobilie geben, muss ein Vorkaufsrechtvertrag aufgesetzt werden. In diesem müssen folgende Angaben enthalten sein:

 

• Vollständiger Name sowie Anschrift beider Parteien
• Beschreibung der betreffenden Immobilie
• Art des Vorkaufsrechts (s.o.)
• Start des Vorkaufsrechts, ggf. mit Befristung
• Erklärung des aktuellen Immobilieneigentümers (Vorkaufsverpflichteter), die andere Partei (Vorkaufsberechtigter) im Falle eines Verkaufs unverzüglich zu benachrichtigen
• Optional: Klausel über die Vererbung des Vorkaufsrechts und/oder Frist zur Ausübung dessen

 

Der Vertrag muss notariell beurkundet sein. Für eine doppelte Absicherung kann sich der Vorkaufsberechtigte mittels des dinglichen Vorkaufsrechts ins Grundbuch eintragen lassen.

Ablauf eines Immobilienkaufs mit Vorkaufsrecht

Möchte der Vorkaufsverpflichtete seine Immobilie verkaufen, muss er den Vorkaufsberechtigten sofort davon in Kenntnis setzen. Sofern der Verkäufer keine eigenen Fristen setzt, hat der Käufer gesetzliche Fristen einzuhalten, um von seinem Recht Gebrauch zu machen: Bei Grundstücken sind es in der Regel zwei Monate, bei Immobilien oft sogar nur wenige Wochen. Entscheidet er sich für den Kauf der Immobilie, geht der Ablauf ganz normal seine Wege, wie bei jedem anderen Immobilienkauf auch.

Kann das Vorkaufsrecht erlöschen oder entfallen?

Ja! Das Vorkaufsrecht erlischt oder entfällt:

• bei Schenkungen
• bei Zwangsversteigerungen
• für Familienmitglieder der gesetzlichen Erbfolge
• wenn der Vorkaufsberechtigte die Frist zur Ausübung seines Rechts verstreichen lässt
• wenn der Vorkaufsberechtigte von seinem Recht zurücktritt
• wenn der Vorkaufspflichtige und der Vorkaufsberechtigte notariell beurkunden lassen, dass das Vorkaufsrecht aus dem Grundbuch gelöscht werden soll.

Welche Art des Vorkaufsrechts am besten für Sie ist, hängt von den individuellen Umständen ab. Suchen Sie sich daher am besten eine Rechtsberatung, um sich genau zu informieren und die richtige Entscheidung zu treffen.