Wegen Eigenbedarf kündigen: Was muss ich beachten?
Wer mehr als eine Immobilie besitzt, nutzt diese häufig als Geldanlage. Doch manchmal ändern sich die eigenen Umstände, und eine der Wohnungen soll zum Eigenbedarf genutzt werden. Wie gehen Sie am besten vor, wenn Sie Ihrem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen müssen? Wir zeigen es Ihnen.
Kündigungsfrist
Auch, wenn es gesetzlich geregelte Kündigungsfristen gibt, sollten Sie Ihrem Mieter so viel Vorlaufzeit wie möglich geben. Das ist nur fair, schließlich muss dieser sich nun ungeplant eine neue Bleibe suchen. Mindestens einzuhalten sind jedoch folgende Fristen:
- Mietdauer von weniger als 5 Jahren: 3 Monate Kündigungsfrist
- Mietdauer von 5 bis 8 Jahren: 6 Monate Kündigungsfrist
- Mietdauer von mehr als 8 Jahren: 9 Monate Kündigungsfrist
Wichtig: Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag des Monats schriftlich beim Mieter eingegangen sein. Sie gilt dann zum Ende des jeweiligen Monats nach der o.g. Frist.
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Beispiel: Sie kündigen Ihrem Mieter schriftlich am 1. Februar. |
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Mietdauer |
Kündigung |
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Weniger als 5 Jahre |
Zum 30. April |
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5 bis 8 Jahre |
Zum 31. Juli |
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Mehr als 8 Jahre |
Zum 31. Oktober |
Kann der Mieter der Kündigung widersprechen?
Ja, das kann er. Nach § 574 des Bürgerlichen Gesetzbuchs hat jeder Mieter das Recht, gegen die Eigenbedarfsanmeldung vorzugehen. Das geht erst, nachdem die Kündigung schriftlich bei ihm eingegangen ist, und muss bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls schriftlich erklärt werden.
Formalitäten
Suchen Sie zuerst das Gespräch mit Ihrem Mieter und teilen Sie ihm behutsam die für ihn schlechten Nachrichten mit. Für eine gesetzlich wirksame Kündigung muss diese dann in Schriftform vorliegen. Darin sollten folgende Angaben enthalten sein:
- Angaben zu der Person oder den Personen, für die der Wohnraum benötigt wird. Gehören dazu Personen, mit denen Sie nicht verwandt sind oder die mit jemandem in Ihrem Haushalt verwandt sind, müssen Sie erklären, welches Verhältnis Sie als Vermieter zu der Person/den Personen haben.
- Konkrete Gründe, warum Sie Eigenbedarf anmelden.
- Ein Hinweis auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters, inklusive Fristen und Aufforderung zur Schriftform.
Wer weitere Immobilien besitzt, kann diese dem Mieter als Alternativwohnung anbieten. Das muss ebenfalls im Kündigungsschreiben festgehalten werden. Gleichzeitig müssen Sie als Vermieter jedoch erklären, warum Sie die Alternativwohnung nicht als Eigenbedarf nutzen können oder möchten.
Das Schreiben sollte unbedingt per Einschreiben verschickt werden. Ein eindeutiger Nachweis über den Erhalt ist wichtig, damit der Mieter nicht behaupten kann, er habe das Schreiben nie erhalten.
Rechte und Pflichten
Als Vermieter steht Ihnen ein Besichtigungsrecht zu, um den Zustand der Immobilie zu begutachten. So können Sie einschätzen, welche Renovierungsarbeiten möglicherweise anfallen – und wer dafür aufkommen muss.
Gefährlich wird es, wenn Sie Eigenbedarf vortäuschen, um den Mieter aus der Wohnung zu kriegen. Durch den Mieterschutz kann eine Mietpartei nicht einfach so aus einer Immobilie geworfen werden. Sind Sie doch aus irgendeinem Grund unzufrieden mit einem Mieter, gibt es dafür andere Möglichkeiten.
Trotzdem: Der Eigenbedarf muss nur bis zum Zeitpunkt der abgelaufenen Kündigungsfrist vorliegen. Danach darf die Immobilie theoretisch auf unbestimmte Zeit leer stehen. Allerdings müssen Sie dann beweisen, dass es sich nicht um vorgetäuschten Eigenbedarf handelt. Kann ein gekündigter Mieter nachweisen, dass Sie nur geblufft haben, kann er Schadensersatz über mehrere tausend Euro verlangen.
Einem Mieter wegen Eigenbedarf zu kündigen, ist immer eine unangenehme Situation. Zwar steht es Ihnen rechtlich zu, doch für den Mieter ist dies meist ein erheblicher Einschnitt. Gehen Sie daher fair, verständnisvoll und behutsam vor und versuchen Sie, Konflikte, wo es geht, zu vermeiden.
